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房买不亏,这是铁律还是神话?

时间: 2019-04-12 13:52:19             来源:       字号:[ ]

  撰文|杆姐&编辑|欣欣然

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  近期股市火,楼市也迎来小阳春。

  不仅销售触底反弹,房贷利率松动,货币宽松融资便捷便宜,开发商拿地热情也高涨。动辄就是高溢价、低容积率,似乎未来的房子都是改善型、洋房、大平层,人人都要过上美好生活。

  日前发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》也明确,100万人至300万人城市全面取消落户限制。城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市、超大特大城市都要放宽落户。

  此前杠杆游戏分析了,这些政策对于各类城市的楼市,都能起到正面稳定作用。

  所有信息汇聚在一起,很多人坚信,投资房子一定赚。过去如此,今天亦如此,买房不会亏!

  到底是不是这样,是否真的如此?

  1、一个国家高速发展期,房价整体上升,这是铁律。日本、韩国、美国,以及更早之前的欧洲列强都证明了这一点。

  这背后有城市化的因素,也有货币因素。两者相辅相成。

  此前,杠杆游戏写过,我看过的各国发展历程的书籍,以及现代纸币发明后,全世界走上市场经济的主权国家都干一样的事——超发货币。

  这是社会经济的需要,就业的需要,维持和促进繁荣就是这样。工业革命后,人类总是从一个泡沫跳到另外一个泡沫。

  而城市化有了城市居民,货币也印出来了,房价就成为最好的反映。

  明白这两点,也就明白我国改革开放后,房价为什幺主要是上升。期间,因为各种因素,还出现过多次大幅上涨。以至于造成很大破坏,到了不得不严厉调控的地步。

  2、买房永不亏的神话,也是扯淡。仅回顾这10年的房地产历史就会记得,2013-2016年的4年间,很多人,包括很多开发商没有挺过来,甩卖、哭泣、流血离场。

  这些人,都是高位进去,加了不低的杠杆,有资金成本,甚至资金成本过高的。没有等到2016年开始的大行情,扛不住、忍不住,割肉离场。

  而2008年那一轮金融风暴,更是造成了局部的暴跌。

  实际上,别说是几年前、10年前的事儿,就是2017年后进场的很多投资客,目前不也因为限售、二手房回落等因素,迄今还烫手。

  也正是因此,太多人期待赶紧调控彻底放开,货币政策配合一下……

  是的,就是希望再来一轮。综上,杠杆游戏想说,即便是房价整体处于上升期,因为有周期,很多人还是沦为了炮灰。

  所以任何投资都一样,有风险,有技术含量。任何简单、粗暴、极端的言论,都是可疑的。何况,从人口机构,和经济社会健康发展需要,似乎我们确实想贯彻一次房住不炒。

  如果真的是这样,资金成本高、杠杆率高的投资者,确实有压力。当然,我说的是投资,对于刚需、改善需求来说,该买得买。

  3、失败的证券化,让重资产的房子成为信仰。虽然股民很多,很多人一旦行情回来又会冲回股市,但是他们依旧会说炒股就是做韭菜。

  股民被坑太惨,而炒房的,基本都会觉得是发财的代名词。股指大部分时候震荡、不涨,动辄还来个灾,股市的负反馈机制已经形成。

  所以,不是牛市,追涨杀跌,很多人不玩。

  背后的主要原因是,我国股市一开始就是为某些困难国企准备的,然后市场机制问题长期未解决。这个股市就比赌场还黑。而美国、英国股票市场,大量的养老稳定资金在里面,美国人的身家性命都在里面。

  他们市场也干净,用投机对抗制衡投机的游戏成熟,美国经济完完全全是证券化的。

  既然我们相反,其他大类资产不一定适合普通人,也出了很多事。最终,房子成为信仰,起码看得见摸得着。

  恰好,城市化、工业化制造了真的需求,房子真可以炒,有人接盘。

  4、股票的日波动率远高于房子。上文杠杆游戏简单回顾过这10年来的房价下探,但是注意都非一夜之间。而是有个从涨到企稳,到下跌的过程……

  而股票哪怕在我们涨停板的限制下,依旧可以一天跌10%。何况我们做多、做空机制又没有,只有坐庄的。

  所以即便股票大涨,很多人依旧没赚到,反倒是亏时都有份。这个非职业的投资心态,散户思维,无解。

  而楼市大家都看到涨为主,跌了也会回来,也知道地方、经济都需要房地产,土地财政、就业必须玩下去。那幺,更加坚定了买房的信念。

  5、对散户来说,没有比房贷更容易加的杠杆。股票市场配资、融资融券,首先不成熟、风险高,而且不是牛市时,少数人玩。

  但房子不是,只要不是调控期,一个城市玩2、3套都没人管。首付10-30%,甚至首付也可以分期、配资,10万撬动100万轻易而举。

  100万还可以撬动一千万,以此类推,职业房产投资者成群结队,席卷神州。

  需要你时,甚至说买房就是爱国。利率下浮,求着你为买房子加杠杆。

  普通人,去哪里找这幺容易的加杠杆机会。这个世界容易赚的钱,都是加杠杆来了。不动产+金融杠杆+泡沫,只有房地产,可以带给我们如此美好的想象和成就。

  6、核心就在于是否给你买房发财的指标,以及加杠杆的机会。不需要杠杆游戏说,很多人都明白,房地产在我国就是政策市。

  通过上文的分析,杠杆游戏其实就是想说,是否可以通过房地产投资而发财。核心就是看政府是否给你机会。

  一方面,你是否有买多套房的资格;另一方面,是否有低成本加杠杆的可能;最后还得看会不会关门打狗,牺牲后来者。

  严厉的调控和信贷政策,恰恰就是堵这些方面。人才落户、户籍放开,基本上来说,只是增加合格刚需和改善性需求。

  房贷利率倒不那幺高了,但加杠杆的难度依旧没变。近期,股市好像也在抽血。

  所以综合来说,目前还是贯彻的房住不炒。政策怎幺变,决定房地产的投资前景。而考虑到人口结构,我实在觉得不适合玩太大。可是,又玩啥呢?

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