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公募REITs渐行渐近 需突破税收“最后一公里”

时间: 2019-05-01 18:19:14             来源:       字号:[ ]

最近,关于“中国版”公募REITs即将进一步取得突破,多家大型基金公司正积极上报公募REITs方案的消息成为业界关注焦点。

来自华泰证券研究所的观点指出,REITs恰好能够为存量资产的更新改造、长租公寓的开发运营、PPP 基础设施的投资建设引入大量社会资本,有利于促进房地产转型和经济社会持续健康发展。

此外,REITs投资作为权益融资符合“去杠杆”的监管要求,有利于降低系统性金融风险,同时还能为投资者开辟一条新的资产配置渠道,降低不动产投资的门槛。

据记者了解,现阶段不少建筑类央企对公募REITs产品表现出了极大的兴趣。“除了继续参与ABS、ABN业务之外,我们正着手全力推进办公楼和基础设施类REITs的相关业务,希望能够有效盘活不动产,实现资产的增值收益,降低企业杠杆。”一位建筑央企的负责人向记者透露,“我们企业的报表,其实没有真正把企业资产的价值给反应出来。毕竟,很多不动产的建造成本和原始投资是较少的,例如账面上只体现为3亿元,而其实际价值已经超过20亿元。所以想通过REITs的形式,把资产盘活,把这方面的价值体现出来。”

“不仅如此,这几年大部分建筑央企,都参与了很多基础设施类的PPP项目。我们每年在PPP方面的投入能达到数千亿元,压力不言而喻。正因如此,我们也希望通过发行基础设施类REITs,来实现项目的退出。”上述负责人直言,“PPP项目的投资回收期一般长达10-15年,甚至更久,对投资资金的规模与期限要求很高。现阶段国内几乎没有合适的资金类型,可以一次性满足PPP项目全生命周期的巨额资金需求。如果一定要求投资者始终持有基础设施项目资产,直至数十年左右的特许经营期结束,那幺必然将严重制约PPP项目的融资落实和大面积推广。”

由此,针对PPP项目不同阶段的风险收益特征,整合不同种类投资者的资源优势和投资诉求,构建具有充分弹性、可灵活调整的多元化融资结构,引入ABS和REITs等模式正当其时。

记者调研后发现,目前已有不少企业就REITs发行的相关事项与交易所进行了沟通。事实上,推出公募REITs的呼声由来已久,究竟是什幺原因致其迟迟无法落地?记者在采访中发现,“税收优惠”俨然成为了行业专家口中的高频词。

虽然近几年国内不断有类REITs产品尝试发行,但其与成熟市场的REITs产品相比,在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。

不少受访的券商研究员表示,税收问题至关重要,将决定REITs成功与否的核心。如果该问题不能得到妥善解决,那幺必然会影响企业参与此类金融创新的积极性。

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